한국에는 없는 나이제한이 있는 집

Redfin – 11 Valencia Ct,Skillman, NJ 08558

오늘은 뉴저지의 Skillman에 있는 예쁜 집을 하나 소개해드릴려고 합니다. 집 크기와 컨디션에 비해서 가격도 상대적으로 괜찮았는데 저는 사고 싶어도 살 수 없다고 합니다.

3 Beds, 2.5 Baths, 2 Garage space
House: 3,028 sqft (약 85평)
Lot: 0.27 acres (약 330평)

방 개수에 비해 집은 상당히 큰 편입니다. 집 크기는 3,028 sqft으로 약 85평, 땅 크기는 0.27 acres로 약 330평입니다. 집 구조도 너무 좋고, 크기에 비해 가격도 저렴한 편이어서 굉장히 맘에 들었는데 집에 들어가자마자 realtor로부터 저는 이 집을 살 수 없다는 말을 들었습니다. 왜 살 수 없었는지 먼저 설명드릴께요.

이 집은 일반적인 single house와는 약간 다릅니다. 특징 중에 하나는 굉장히 높은 HOA fee인데요. Quarterly(3개월) $1,315인데 한달로 계산하면 매달 $438를 HOA fee로 내야합니다. $400이 넘어가면 개인적인 생각으론 뉴저지 안에서는 손에 꼽을 정도로 높은 HOA fee라고 생각합니다.

이렇게 된 이유는 이 집이 속해있는 커뮤니티가 또 다른 커뮤니티 안에 있는 커뮤니티이기 때문입니다. Cherry Valley라는 커뮤니티 안에 또 하나의 커뮤니티가 있고, 그 안에 이 집이 있는거죠. 그래서 이 집은 두개의 커뮤니티에 HOA를 내야하기 때문에 HOA fee가 이렇게 높은 겁니다.

그럼 왜 이렇게 커뮤니티 안에 또 커뮤니티가 있고, 쓸데없이 HOA fee는 왜 두 군데다가 내야할까요? 그건 바로 이 집이 속해있는 커뮤니티가 굉장히 특별한 커뮤니티이기 때문입니다. 이 집이 속해있는 커뮤니티를 55+ Active Adult Community 또는 Senior Community, Age Restricted Community라고 부릅니다. 이름에서도 알 수 있듯이 나이제한이 있는 커뮤니티이고, 55세 이상만 살 수 있는 커뮤니티입니다.

55+ Active Adult Community (55+ Community)
Senior Community
Age Restricted Community

FHA와 HOPA

원래 미국에서는 Fair Housing Act라는 공정주택법이 있습니다. 주택을 판매하거나 렌트할 때 차별을 금지하는 법입니다. 아시아인한테는 집을 팔지 않겠다고 하거나 흑인이라고 렌트를 주지 않겠다고 하면 처벌 받을 수 있겠죠. 하지만 이 공정주택법에 유일하게 예외로 적용되는 법이 바로 Housing for Older Persons Act, HOPA (노인주택법)라고 합니다. HOPA는 연방법이고 이 법이 적용된 community는 유일하게 거주자의 나이에 제한을 둘 수 있습니다. 정부에서 55세 이상의 비슷한 나이대의 사람들만 모여서 살 수 있도록 허락해준거죠. 이런 커뮤니티는 나이제한에 꽤 엄격한 편입니다. 주택의 소유주 중에 한명이 최소 55세 이상이어야 하고, 그 사람의 배우자나 파트너는 최소 40세 이상이어야 합니다. 자녀와 같이 살 수도 있지만 자녀의 나이도 최소 18세 이상이어야 합니다. 커뮤니티 마다 어떤 곳은 성인이 된 자녀는 커뮤니티에 같이 살 수 없는 곳도 있고, 또 어떤 곳은 어린 손자, 손녀가 커뮤니티에 있는 할머니, 할아버지 집에 하루 정도 놀다 가는 건 괜찮지만 몇일씩 머무는 건 허용하지 않는 커뮤니티도 있다고 하네요. 꽤나 엄격하죠.

소유주 중 한명이 최소 55세 이상
배우자나 파트너가 있다면 최소 40세 이상
자녀가 있다면 최소 18세 이상

그럼 렌트는 어떨까요? 55세 이상인 사람이 집을 사서 어린 사람에게 렌트를 줄 수 있을까요? 취지를 생각해보면 일반적으로는 불가합니다. 만약 주택에 unit이 여러개 있다면 전체의 80%에서는 55세 이상 거주자가 반드시 1명 이상 있어야 합니다. 이걸 80/20 법칙이라고 하는데 20%만 렌트를 할 수 있다면 거의 해주기 힘들다고 봐야겠죠. 그리고 이 20% 조차 허락하지 않는 커뮤니티가 많습니다. 정말 55세 이상의 노인만을 위한 공동체를 만들겠다는 확고한 의지가 보이죠.

요양 커뮤니티가 아니에요

55세 이상의 사람들이 거주할 수 있다고 해서 노인 요양 커뮤니티라고 할 순 없습니다. 이런 커뮤니티를 주로 55+ Active Adult Community라고 부르는데 여기서 Active를 굳이 붙이는 이유가 있어요. 대부분의 커뮤니티에서는 독립적으로 혼자서 생활할 수 있고, 상당히 활동적인 라이프스타일을 즐기는 사람들끼리 모여서 생활하기를 원합니다. 거동이 불편해서 도우미가 항상 상주해야하면 커뮤니티에 적합하지 않을 수 있죠. 노후 자금을 활동적인 라이프스타일을 위해서 쓰고 싶어하는 사람들을 위한 곳이기 때문에 커뮤니티에서는 피트니스 센터, 수영장, 산책로, 피클볼이나 테니스 코트, 골프장 같은 여러가지 액티비티를 할 수 있는 장소를 제공합니다.

비싼 HOA fee

아까 이 집의 HOA fee가 한달에 $438이라고 말씀드렸는데, 뉴저지 안에서는 상당히 높은 금액입니다. 캘리포니아의 single house는 대부분 HOA fee가 있는 것 같던데 뉴저지는 HOA fee가 아예 없는 single house도 굉장히 많거든요. 55+ community가 Cherry Valley community 안에 속해있기 때문에 realtor가 속해있는 2개의 community에 모두 HOA를 내야해서 HOA fee가 비싼거라고 말해준 겁니다. HOA를 둘다 내기 때문에 비싸다고는 하지만 Cherry Valley community의 HOA fee가 그렇게 비싸진 않을꺼에요. 대부분 55+ community의 HOA라고 생각합니다. 이 집의 설명에 보시면 HOA의 amenities안에 수영장과 산책로 관리 말고도 Gold course membership이 있죠. 그리고 잔디 관리와 재설 비용도 포함되어 있다고 합니다. 눈이 많이 오는 뉴저지에서는 주택에 살면 눈 치우는 것도 굉장히 큰 일입니다. 잔디를 관리하는 비용도 상당히 비싸기 때문에 이런 비용이 전부 포함되어 있다면 비싼게 이해가 되죠.

커뮤니티의 혜택

보통 이런 커뮤니티에서는 안전과 보안에 더 많은 신경을 씁니다. 어떤 커뮤니티는 보안 인력이 상주를 하기도 하고 외부인이 함부로 들어오지 못하도록 게이트로 둘러싸서 안전을 보장하기도 하죠. 그리고 HOA에서 설명드린 것처럼 돈을 내긴 하지만 커뮤니티 공동으로 잔디 관리나 재설 뿐 아니라 정원 가꾸기, 집안 청소 같이 집을 유지보수하는 걸 도와줍니다.

그리고 55세 이상의 노인만 살 수 있기 때문에 비슷한 라이프스타일을 가진 사람들과의 친목도모에도 신경을 많이 쓰는 편입니다. 특히 배우자를 잃은 사람들이 외로움을 이겨내고 노년을 행복하게 보낼 수 있도록 도움을 주는거죠.

주변 시세보다 저렴한 집값

이런 종류의 Senior community에서 따로 연방이나 주정부의 특별한 지원을 받는 건 아닙니다. 그럼에도 보통 55+ community 안에 있는 집들은 주변 시세보다 상대적으로 저렴한 경우가 많은데 그 이유는 여러가지가 있습니다. 일단 어린 자녀가 없기 때문에 학군이 좋지 않을 수 있고, 학교가 굉장히 멀 수 있습니다. 미국도 일단은 학군이 좋아야 집값이 비싸기 때문에 첨부터 학군이 필요없는 이런 커뮤니티는 학군에 의한 집값 상승은 없겠죠. 그리고 혼자 살거나 노부부만 사는 경우가 많아서 집이 클 필요가 없기 때문에 주변 커뮤니티의 집보다 사이즈가 약간 작을 수 있습니다. 이것도 가격의 요인 중에 하나겠죠. 그리고 나이제한으로 수요가 한정적일 수 밖에 없어서 지역마다 다르겠지만 제가 봤던 senior community의 집들은 상대적으로 저렴하긴 하더라구요.

Senior community 확인 방법

저는 이 집이 Senior community에 속한 집인지 모르고 찾아갔었는데요. 다행히 손님도 없었고 realtor도 흔쾌히 봐도 된다고 해서 집을 후딱 보고 나올 수 있었어요. 집이 꽤 맘에 들었지만 나이제한 때문에 많이 아쉬웠습니다. 그럼 어떤 집이 이런 55+ community에 속하는지 아닌지 어떻게 알 수 있을까요? Zillow나 Redfin같은 부동산 플랫폼을 보실 때 다음과 같은 3가지 방법으로 쉽게 알 수 있습니다.

설명란(description)에 직접적으로 언급
오늘 보여드린 집의 설명란에 보면 55+ Active Adult Community라고 명시되어 있죠.
Redfin같은 경우 Exterior의 Building Information에 대부분 명시
Redfin 같은 경우엔 Senior Community 여부를 따로 명시하는 곳이 있습니다. 만약 그 집이 senior community에 속한다면 Exterior에서 Building Information에 다음과 같이 Senior Community이고, 55세 이상이어야 한다고 명시합니다.
Zoning
Zillow나 Redfin 같은 부동산 포털에 보시면 Zoning이라는 게 있습니다. Zoning은 특정 지역의 부동산이 어떻게 사용될 수 있는지를 나타내는 것인데요. Zoning에 대한 건 기회가 되면 나중에 더 자세하게 말씀드리도록 하고, 이 zoning을 통해서도 Senior Community인지 아닌지 확인할 수 있습니다.

Senior Community는 제외하고 검색하는 방법

그럼 부동산을 찾을 때 Senior Community를 제외하고 검색할 수 있는 방법도 있을까요? 물론 가능합니다. Zillow에서는 검색 조건 중에서 Hide 55+ communities의 체크박스를 체크하고 검색하시면 되고, Redfin에서는 검색 조건 중에서 Exclude 55+ communities의 체크박스를 체크하고 검색하시면 됩니다.

Zillow: Hide 55+ communities