우리가 미국에서 집을 사게되면 일정한 금액의 돈을 매달 내야하죠. 그걸 Monthly Payment라고 하는데 Monthly Payment 파해치기 1탄에서는 가장 많은 부분을 차지하는 모기지 원금과 이자에 대해서 설명드렸고, 2탄에서는 그 다음으로 많은 재산세, 그리고 오늘이 3탄 보험비와 HOA입니다. 1탄부터 3탄 오늘까지 설명드리는 모기지 원금과 이자, 재산세, 보험비, HOA는 이제 매달 고정된 비용을 내는거구요. 다음 4탄에서는 비고정비용이지만 절대 무시할 수 없는 집 유지비용에 대해서 설명해 드리겠습니다.
1탄에서는 뉴저지 Warren 타운쉽에 있는 집을 소개해드렸는데 오늘은 HOA도 같이 설명드려야 하기 때문에 다른 집을 골라봤습니다.
뉴저지 Montgomery 타운쉽에 있는 $600,000 짜리 타운하우스입니다. Montgomery도 뉴저지에서는 학군이 괜찮은 지역입니다. 방이 2개, 화장실이 2.5개가 있고 1,854 sqft이니까 약 52평이네요.
Monthly Payment를 보면 HOA dues라고 하는 HOA fee가 $285인걸 볼 수 있습니다. Homeowners insurance는 $160입니다. HOA fee는 사실 커뮤니티에서 정해져있는 값이기 때문에 예측치가 실제 금액입니다. 그리고 Homeowners insurance $160는 Listing Price $600,000의 0.32%를 12개월로 나눈 값입니다. Redfin에서 1년 집 보험비를 집 가격의 0.32%로 정한 이유는 정확히 공개하진 않았지만 지역별로 차이가 있는 것 보면 그 지역의 평균값을 쓴 것 같습니다. 보험료가 비싼 지역은 집 가격의 0.8%로 설정한 곳도 있습니다. 그럼 HOA에 대해서 먼저 설명드릴께요.
HOA (Homeowners Association) Fee
HOA는 Homeowners Association의 약자입니다. 약자이기 때문에 보통은 HOA(또는 HoA)라고 하지만 간혹 단어처럼 “호아”라고 하시는 분도 있습니다. 말 그대로 집 주인들의 협회를 말합니다. HOA에서는 주거 단지나 커뮤니티의 관리와 운영을 담당하는데 굉장히 다양한 것들을 관리합니다. 주로 동네에서 공동으로 사용하는 클럽하우스나 수영장, 테니스코트, Gym, 공원 같은 곳들을 관리하고 유지보수 합니다. 뉴저지 대부분의 싱글하우스는 HOA가 따로 없어서 HOA fee도 없습니다. 대신 타운하우스는 거의 대부분 HOA가 있죠. 캘리포니아 같은 경우엔 싱글하우스도 대부분 HOA fee가 있는 것 같더라구요. 싱글하우스에 HOA fee가 있는지 없는지는 지역마다 차이가 있을 수 있고, HOA fee도 지역별로 천차만별입니다.
2탄에서 소개해드린 집이 1탄에 비해 $30,000 정도 싼데도 HOA 때문에 월 Payment는 $4,453로 $350나 높습니다. HOA도 매달 $300 정도라면 무시하지 못하겠죠. 집을 사실 때 집 가격도 중요하지만 Monthly Payment도 반드시 고려해야 합니다. 집 가격에는 이런 HOA가 들어가 있지 않지만 실질적으로 매달 내야하는 금액이 어떻게 보면 훨씬 더 중요할 수 있죠. 드문 경우이긴 하지만 어떤 곳은 HOA fee가 Monthly Payment에서 가장 큰 비중을 차지하는 곳도 있습니다. 샌디에고의 고급 콘도 같은 경우엔 집 가격은 싼 대신 매달 내야하는 HOA가 $3,500가 넘는 곳도 있습니다. 럭셔리한 호텔같은 느낌이고, HOA에 핫스파나 발렛파킹 같은 독특한 것들이 있긴 하지만 그래도 너무 비싼 것 같습니다. 약간 반전세나 반월세 같은 느낌이긴 한데 $3,500면 HOA fee가 거의 한달 렌트비하고 맞먹네요.
캘리포니아의 HOA fee는 매달 $100에서 $1,000까지 범위가 상당히 크지만 평균은 약 $300라고 합니다. 만약 HOA가 있는 싱글하우스라면 다른 주에서도 대부분 $100에서 $500 사이라고 생각하시면 되요.
Monthly Payment는 보통 크게 다음과 같이 4가지로 나누는데,
- 모기지 이자와 원금
- 재산세
- HOA fee
- 집 보험비
이게 일반적으로 비용이 많이드는 순서이고 보통 HOA fee는 재산세 다음으로 Monthly Payment에서 많은 비용을 차지합니다.
HOA fee는 매년 고정인가요?
1탄에서 말씀드린 모기지론의 이자와 원금은 집을 살 때 매달 내야하는 금액이 결정되고 그게 집을 팔거나 모기지가 끝날 때까지 거의 변하지 않죠. 사실 고정이라고 생각해야 합니다. 하지만 2탄에서는 왜 재산세가 계속 오를 수 밖에 없는지 그 이유를 말씀드렸습니다. 같은 이유로 HOA fee도 계속 오를 수 밖에 없는 구조를 가지고 있습니다. HOA 비용은 주로 커뮤니티 안에서 공동으로 사용하는 수영장, Gym, 테니스코트, 공원, 스파 같은 시설에 사용된다고 말씀드렸죠. 이런 것들을 관리하는데 들어가는 비용은 인플레이션으로 매년 올라갈 수 밖에 없습니다. 그리고 관리하는 사람들의 인건비도 당연히 올라가야겠죠. HOA 비용은 사실상 매년 인플레이션에 맞춰서 계속 인상된다고 생각하시는게 좋습니다. 만약 HOA에서 작년에 돈을 충분히 거둬서 돈이 남는다면 동결이 될 수도 있지만 대부분 그렇게 운영하지 못할거 같애요. 그리고 돈을 너무 많이 남도록 HOA fee를 거두는 것도 좋진 않습니다. 내년에 다른 지역으로 이사를 가는데 내가 낸 HOA fee가 많이 남아있다면 돌려주는 것도 아닌데 그렇게 좋아할 수 없겠죠. 그리고 혹시라도 올해 큰돈이 들어가는 수리를 해야하거나 공사를 해야하는게 있다면 내년엔 인플레이션보다 더 크게 HOA fee가 인상될 수도 있습니다.
55+ Senior Community 같은 경우에는 HOA 회비에 공동시설 뿐 아니라 각자의 개인 집을 관리하는 비용이 들어가 있을 수도 있습니다. 나이가 많으신 분들은 눈이나 낙옆을 치우고, 잔디를 깎고, 벌레를 퇴치하는 것 같이 싱글하우스를 관리하는데 어려움이 있을 수 있기 때문에 이런 것들을 도와주고 HOA fee에 추가되는거죠.
Homeowners Insurance
이전에 세입자 보험 Renters Insurance에 대해 소개해드린 적이 있었는데 Rent를 하는 경우엔 Renters Insurance를 가입하셔야하고, 집을 구매하는 경우엔 Homeowners Insurance를 가입해야 합니다. 둘다 집에 관련된 보험이지만, Renters Insurance은 집을 렌트한 세입자의 잘못으로 집이 망가지거나 집에 놀러온 지인이 다쳤을 때 그 손해배상을 위한 보험이고, Homeowners Insurance는 집이 자연재해나 노후 등으로 수리를 해야할 때 보상을 받을 수 있는 보험입니다. 그래서 Renters Insurance는 세입자가 드는 보험이고, Homeowners Insurance는 집주인이 드는 보험이죠. 만약 어떤 집을 렌트해서 살고 있었는데 그 집이 산불로 인해서 피해를 입었다면 Homeowners Insurance는 집주인에게 산불로 피해를 입은 주택을 복구하는데 필요한 비용을 보상해주고, Renters Insurance는 세입자가 피해를 입은 집에서 거주하지 못할 경우에 세입자에게 호텔 같은 곳에서 지낼 수 있도록 임시 거주 비용이나 식비같은 것들을 보상해 줍니다. 보상 조건에 따라서 산불 피해로 망가진 개인 소지품을 보상해주기도 합니다.
USAFACTS – Disasters & Emergency Relief
현재 미국에서는 토네이도, 홍수, 산불, 지진 같은 자연재해가 해가 갈수록 심각해지고 있습니다. USAFACTS의 통계값을 보면 2023년 미국 정부에서는 114건의 재해 선언이 선포되었습니다. 2020년은 코로나 때문에 수치가 이례적으로 높은거고 재해 선언 선포 횟수로만 보면 자연재해가 줄어들고 있나 싶지만, 실제 피해규모를 보면 절대 그렇지 않습니다.
다음은 피해금액이 $1 billion 이상이었던 자연재해만 표시한 그래프입니다. $1 billion이면 한화로는 대략 1조 3천억원이 넘는 규모인데 이런 자연자해가 2023년에만 25건이 있었습니다. 어마어마한 수치죠. 해가 갈수록 자연재해의 강도가 점점 쎄지고, 피해규모도 그만큼 커지고 있는 것 같습니다. 요즘 뉴스를 보면 미국만의 문제는 아닌 것 같습니다. 전세계가 이상기후로 고통받고 있는거 같애요.
이런 자연재해의 피해규모가 커지면서 실제로 보상해줘야하는 보상금의 액수로 해가 갈수록 높아지고 있습니다. 최근 캘리포니아에서는 Insurance Crisis(보험 위기)라는 말이 생겼는데요. 최근 산불(Wildfire)이 자주 발생하면서 State Farm이라는 미국 대형 보험사가 캘리포니아를 떠나게 되면서 이런 말이 생겼다고 합니다.
State Farm 말고도 Allstate나 AIG 같은 보험사들도 캘리포니아를 떠나게 되었는데요. 다행히 아직도 다른 115개의 보험사는 캘리포니아의 Homeowners Insurance를 지원한다고 합니다. 하지만 실제로 집 보험 가입이 예전보다 힘들어지긴 했다고 하네요. 이건 미국 내에서 자연재해가 심해지면서 다른주에서도 보험료가 많이 오르고 보험 들기가 힘들어진 것 같습니다.
캘리포니아는 항상 자연재해가 많다고 들어왔어서 집 보험료도 제일 비쌀 줄 알았는데 의외로 아주 높은 편은 아니었습니다. 오히려 미국 중남부 텍사스에서부터 동남부 플로리다 쪽이 허리케인 때문에 보험료가 훨씬 비싸더라구요.
INSURIFY – 2024 Home Insurance Rates
2023년의 1년 평균 Home Insurance 비용과 2024년의 예상 보험료를 나타낸 그래프인데요. 플로리다가 2023년 1년 동안 $10,996로 앞도적인 1등을 했습니다. 그 뒤로 루이지애나, 오클라호마, 텍사스, 미시시피 주인데요. 전부 미국 남부의 중동부죠. 아마 허리케인 때문이지 않을까 싶은데요. 1년에 평균 만달러가 넘는 플로리다는 Monthly Payment에서 재산세보다도 보험료를 더 많이 낼 수도 있겠네요.
2024년에 가장 집 보험료가 많이 오를 걸로 예상되는 주는 루이지애나 주라고 합니다. 무려 23%나 증가할 걸로 예상하고 있는데, 루이지애나 주에서는 최근 2020년과 2021년에 허리케인 로라와 아이다로 수십억 달러의 손실이 나면서 재보험 비용이 크게 증가했다고 하네요. 이렇게 최근에 큰 자연재해가 일어난 곳은 그 다음에 보험료가 크게 오를 수 있습니다.
미국 전체의 1년 평균 Home Insurance 비용을 보면 2021년에 비해서 2023년에 2년 만에 20%가 증가했는데, 2024년에는 $2,522로 거기서 또 6%나 증가할걸로 예상하고 있습니다. 일반적인 인플레이션보다 훨씬 높죠. 개인적으로는 이상기후가 계속 심해지고 있는 상황에서 집 보험료도 해가 갈수록 계속해서 높은 비율로 오를 것 같습니다.
이런 이상기후의 위협말고도 보험료가 오르는데에는 많은 이유가 있습니다. 해마다 집을 고치는 사람들의 인건비도 오르고, 집을 고치기 위해 필요한 자제값도 오르고, 그 자제를 배송하는 배송비도 오르죠. 그리고 요즘 집에 대한 관심이 높아지면서 인테리어를 고급스럽게 하는 집이 많아졌다고 해요. 그래서 집이 망가졌을 때 그걸 수리하고 교체하는 비용도 같이 올라갔다고 합니다.
Flood Insurance (홍수 보험)
일반적으로 Homeowners Insurance에서는 홍수로 인해 발생한 피해는 포함되어 있지 않습니다. 그렇기 때문에 만약 홍수 위험이 있는 지역이면 따로 홍수 보험을 가입해야 하는데요. 홍수 보험은 미국 연방 비상관리청(FEMA)에서 National Flood Insurance Program(NFIP)으로 제공됩니다. 한국도 그렇지만, 미국에서도 비가 오면 홍수가 나는 지역은 계속 홍수가 나기 때문에 보험사에서는 홍수에 의한 피해는 보상을 꺼려하겠죠. 아마도 높은 확률로 보상을 해야할 수도 있으니까요. 그렇다고 홍수로 집을 잃은 사람들을 내버려둘 수 없기 때문에 미국 연방 비상관리청에서 대책을 마련한 것 같습니다. NFIP 홍수 보험에 대해선 다음에 기회가 되면 더 자세하게 알려드리겠습니다.
Home Insurance Appraisal
Monthly Payment 파해치기 1편에서 모기지 원금과 이자에 대해서 말씀드릴 때 모기지론을 받기 전에 대출 기관에서 사려는 집의 가치를 판단하고 담보로 얼마를 빌려줄지를 결정하기 위해서 Appraisal(감정)을 한다고 말씀드렸죠. 그리고 2편 재산세에 대해서 말씀드렸을 때 얼마의 재산세를 내는게 적당한지를 판단하기 위해서 지방정부에서 Assessment(감정)를 한다고 말씀드렸습니다. 둘 다 집을 감정하는 거지만 목적이 다르죠. Appraisal은 경제적인 문제가 생겼을 때 담보로 사용할 집의 가치, 그러니까 집을 얼마에 팔 수 있을지를 판단할 겁니다. 수영장이 있으면 더 높은 가격을 쳐주거나 마당이 넓으면 가격을 더 쳐줄 수 있겠죠. 반면에 Assessment는 집을 팔 때의 가치보다는 세금을 부과하는데 더 무게를 두고 집을 평가할 겁니다. 예를 들어 땅의 크기에 따라 세금이 달라진다면 땅이 클수록 Assessment 감정가는 올라갈꺼고, 땅 크기가 세금과 상관이 없다면 땅이 크다고 Assessment가 올라가진 않을겁니다. 이렇게 서로 다른 목적으로, 서로 다른 시기에, 서로 다른 주체가 집을 감정하고 평가합니다.
마찬가지로 Homeowners Insurance를 할 때도 보험사에서 집을 평가하지만 Appraisal과 Assessment와는 또 다른 기준으로 집을 평가합니다. 보험사 측에서는 집이 자연재해로 망가졌을 때 복구하는 비용을 신경써야겠죠. 따라서 집을 완전히 새로 지을 때 얼마의 비용이 들지를 기준으로 집을 평가합니다. 다음은 보험료를 정할 때 어떤 부분들을 신경쓰는지를 나타낸 그림입니다. 먼저 “Age of home” 집의 나이가 보이네요. 집이 오래되면 될수록 자연재해가 발생했을 때 더 쉽게 부서질 수 있기 때문이겠죠. 그리고 방의 개수와 화장실의 개수도 확인하고, 지붕이나 외벽은 어떤 재료로 만들었는지, 벽난로나 특별한 창문 같은게 있는지도 봅니다. 거라지나 창고가 있는지도 확인하네요. 이렇게 집을 다시 짓는다고 가정하고 돈이 얼마나 들어가고 얼마나 보상해줘야할지를 감정하고, 그에 맞춰서 보험료가 책정됩니다.
HOA fee와 Home Insurance 지불 방법
재산세는 모기지론을 받은 경우에는 자신이 직접 재산세를 내지 않고, 1년 동안 내야하는 재산세를 12분의 1로 나눠서 매달 대출 기관에서 만든 에스크로 계정에 납부하고, 모기지 회사에서 대신 납부한다고 말씀드렸습니다. Homeowners Insurance 비용도 마찬가지 입니다. 에스크로 계정에 보험료를 모아두었다가 만기가 되면 모기지 회사에서 보험료를 대신 납부해줍니다.
모기지를 받지 않았거나 모기지를 완전히 상환하면 에스크로 계정이 종료되서 그때부터는 재산세와 보험료는 직접 지불해야 합니다. 그리고 보험회사는 언제든 기존의 보험 계약을 취소하고 바꿀 수 있습니다. 보험회사를 바꾸면 새로운 보험회사와 모기지 회사의 연동이 필요하기 때문에 바꾼 보험회사를 모기지 회사에 알려줘야 합니다. 그래야 모기지 회사가 에스크로 계정에서 새로 바뀐 보험회사로 보험료를 지불할 수 있으니까요.
그리고 HOA fee 같은 경우엔 보통 에스크로 계정을 통해서 납부하지 않고 직접 HOA에 납부합니다. 참고하시기 바랍니다.
오늘 3탄까지해서 미국에서 집을 살 때 매달내야하는 Monthly Payment에는 어떤 것들이 있는지 자세하게 알아봤습니다. 다음 마지막 4탄에서는 매달 고정으로 들어가는 비용은 아니지만 결코 무시할 수 없는 집을 관리하는데 들어가는 비용들에 대해서 말씀드릴려고 합니다. 잔디와 낙옆 그리고 수영장을 관리하는 비용이나 벌레퇴치를 하는데 들어가는 비용, 그리고 집이 망가졌을 때 고치는 비용이 얼마나 되는지 한번 알아보겠습니다. 궁금하신 분들은 유튜브 구독과 좋아요, 알림설정을 해주시면 영상이 올라오자마자 바로 받아보실 수 있습니다.
미국은 재산세가 한국에 비해 훨씬 높은 편인데요. 얼마나 높은지, 왜 미국의 재산세가 높을 수 밖에 없는지 궁금하신 분들은 이어지는 다음 블로그를 확인해주세요. 감사합니다. 지금까지 LIFE IN U.S. 리피너스였습니다.
