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미국에서 집을 구매할 때 보통 모기지 대출(Mortgage loan)을 받아서 구매합니다. 현재 모기지 이자율이 굉장히 높은 편이죠. 매일 매일의 모기지 이자율을 공유하는 Mortgage News Daily에서 보시면 2024년 4월 현재 30년 만기 모기지 대출이 고정금리로 7.52%입니다. 최근에 살짝 내려오다가 다시 올라가고 있습니다.

이자가 높은 것도 있지만 모기지를 받으실 때 한가지 생각해보셔야 할게 있습니다. 만약 $500,000를 대출받아서 집을 산다고 했을 때 모기지 원금과 이자를 합쳐서 매달 내야하는 돈은 총 $3502.92입니다. 30년 동안 매달 동일하게 $3502.92을 은행에 내야하죠.

• 30년 고정금리 : 7.52%
• 모기지 원금 : $500,000
• 매달 원금 + 이자 : $3502.92

그런데 매달 같은 금액의 원금과 같은 금액의 이자를 내지 않습니다. 매달 내는 원금과 이자가 달라지죠. 많은 분들이 모기지를 받을 때 이런 부분을 간과할 수 있습니다. 처음에는 이자의 비중이 굉장히 높고, 원금의 비중이 낮았다가 점점 원금이 줄어드는 만큼 나중에는 이자의 비중이 낮고, 원금의 비중이 높아지는거죠. 아래와 같이 첫 달에는 $3502.92 중에서 대다수인 $3133.33이 이자이고, 겨우 $369.59만 원금이 됩니다. 비율로 생각해보면 대략 90%가 이자이고 나머지 10%만 원금을 갚는거죠.

하지만, 마지막 달에 보면 1%($21.81)만 이자이고, 나머지 99%($3481.11)가 원금이 됩니다. 대출을 갚기 시작해서 20년 이상은 되어야 겨우 이자와 원금이 비율이 비슷해집니다.

따라서, 집을 구매하실 때 단기로 살다가 파실 생각이시라면 정말 계산을 잘 해보셔야 합니다. 매달 돈을 갚고 있기 때문에 몇 년이 지나면 원금도 많이 갚았다고 생각하실 수 있지만, 그동안 대부분 은행에 이자만 내고 원금은 거의 갚지 못 했을 수도 있습니다.

30년 고정금리였으니까 3년이면 원금의 10%는 갚는 것 아닌가 착각할 수도 있지만 아래에 보시는 것처럼 36개월(3년)까지 원금의 3%도 갚지 못합니다. $500,000를 빌렸지만 원금은 겨우 $15,000도 갚지 못하는거죠. 8년 이상(99개월) 갚아야 겨우 원금의 10%를 갚게 됩니다. 그동안 이자는 원금의 60% 가까이 내는동안 말이죠. 그래서 10년 이상 보유할게 아니라면 집을 팔 때 집 가격이 올랐다고 하더라도 손해를 볼 수 있습니다. 물론 어느정도 시간이 지나면 월세보다 좋은 선택일 수 있지만 이런 부분을 잘 계산해보셔야 합니다. 모기지 누적계산기를 무료 가입하시고 이용해보세요.

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